Wat mag een VvE regelen en waarvoor mag het boetes opleggen? Dit zijn de regels
Als een toevallig gesignaleerde ‘naaktloper’ in haar eigen woning in een appartementencomplex in Amersfoort een boete van 1.250 euro krijgt van de VvE, rijzen er vragen of dit wel kan. Wat zijn de bevoegdheden van het bestuur van een VvE eigenlijk? En mag dit orgaan boetes opleggen?
Wat is een VvE?
Een VvE is de afkorting van een Vereniging van Eigenaren. Dit is een rechtspersoon die het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex regelt. Iedere appartementseigenaar is automatisch lid van zo’n VvE.
De VvE heeft als doel de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren te behartigen. De vereniging zorgt onder andere voor onderhoud van bijvoorbeeld het dak en de gevel. Besluitvorming binnen de VvE gebeurt via een meerderheid van stemmen. Maar het is wel de bedoeling dat er altijd rekening wordt gehouden met de belangen van álle eigenaren. Het bestuur kan de beheerstaak uitbesteden aan een beheerder van buiten. Daar moet iedereen het dan ook over eens zijn.
De splitsingsovereenkomst is het uitgangspunt
In een VvE is de splitsingsovereenkomst (ook wel splitsingsakte) de basis van alles. In dit juridisch document staat hoe het gebouw is verdeeld in afzonderlijke appartementsrechten. Hierin staat precies aangegeven welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé. Ook worden de rechten en plichten van de eigenaren vastgelegd, zoals de verdeling van de servicekosten.
Taken van een VvE
Het exacte takenpakket van de VvE ligt tamelijk voor de hand:
- Het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen (bijv. daken, gevels, liften).
- Het verzekeren van het gebouw (opstalverzekering).
- Het beheren van een reservefonds voor toekomstig onderhoud.
- Organiseren van minimaal 1 jaarlijkse vergadering.
- Het controleren van de financiën en goedkeuren van de jaarrekening.
Huishoudelijk reglement (HR)
Naast de splitsingsovereenkomst kan een VvE ook een huishoudelijk reglement opstellen. Daarin staan met aanvullende regels over de leefbaarheid in het complex. Dit reglement mag niet in strijd zijn met de splitsingsakte. De volgende zaken kunnen erin geregeld worden:
- Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
- Regels rondom geluidsoverlast.
- Afspraken over huisdieren.
- Taakomschrijvingen en vergoedingen voor het bestuur.
Wat mag de VvE verbieden en mag het boetes opleggen?
Een VvE mag allerlei beperkingen opleggen aan de bewoners. Maar deze moeten dan wel zijn vastgelegd in de splitsingsakte óf in een apart huishoudelijk reglement. Bijvoorbeeld: het beperken van het aantal huisdieren of het verbieden van harde vloeren vanwege geluidsoverlast. Deze regels moeten redelijk zijn en in verhouding staan tot te verwachten normale klachten van bewoners.
Handhaving en boetes
Bij overtredingen kan de VvE de volgende stappen zetten, in volgorde van zwaarte:
- Onderling gesprek: eerst wordt geprobeerd het probleem onderling op te lossen. Niet direct met de rechter dreigen, eerst een goed gesprek is de aangewezen weg. Ook de politie hanteert deze belangrijke regel in het geval buren een onderling conflict hebben.
- Dossiervorming: er wordt een logboek bijgehouden van klachten en overlast.
- Waarschuwing: de overlastgever ontvangt altijd eerst een schriftelijke waarschuwing.
- Boete: bij herhaalde overtreding kan een boete worden opgelegd. Ook die moet in verhouding staan tot het ‘vergrijp’. Dat kan zijn als er harde muziek klinkt in een aangewezen stilte uur tussen de middag, maar niet bij een per ongeluk gemaakt geluid met een toeter.
- Ontzegging gebruik woning: in extreme gevallen kan de toegang tot het appartement ontzegd worden. Dat moet dan wel voor de rechter gebeuren. Mogelijk volgt dan nog een definitieve ontruiming.
Inspectie of onverwacht bezoek door een afvaardiging van de VvE
Het bestuur van een VvE mag een woning inspecteren, maar alleen voor beheerstaken, zoals veiligheid of onderhoud, bijvoorbeeld bij lekkages. De inrichting van de woning valt onder de verantwoordelijkheid van de bewoner.
Regels en boetes mogen alleen worden opgelegd binnen de grenzen van de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Deze regels moeten duidelijk en redelijk zijn. Het bestuur kan geen boetes geven voor zaken die in het privégedeelte gebeuren, zoals naaktlopen, tenzij dit in het reglement staat en directe overlast veroorzaakt. Boetes kunnen wel gelden voor geluidsoverlast of het blokkeren van vluchtwegen.
(Bron: Rijksoverheid, Politie, Rechtspraak, Wooninfo,VVE.nl, AD. Foto: Shutterstock)
Defecte lift in appartementencomplexen of zorginstellingen? Zo dwingt u reparatie af